出售單獨開發的房地產項目，又稱出售一手住房的財務處理，分為

和

兩種方法:一般稅11%，差額稅可以從進項稅額中扣除；粗稅征收率為5%，稅額不能從進項稅額中扣除。老工程項目可以簡單征稅；新項目只能普遍征稅。納稅義務發生周也類似。預購開發項目收到預付款時，不發生增值稅納稅義務，但需預付3%增值稅。在一般計稅方式下，預付增值稅等于預付款乘以1.11再乘以3%；在簡單計稅方式下，增值稅預繳等于預繳乘以1.05再乘以3%；按照法律的明確規定，發展中小企業房地產

稅款應在取得預繳款后的次月納稅申報期內，預繳到政府機構常駐地的固定行政主管機關。私房交付開發商時，其納稅責任由福州簿記公司承擔，需要政府機構常駐負責人確定行政機關

。

房地產開發中小企業對銷售和開發的產品有明確的差別征稅規定；

1.如果選擇簡單計稅，只能算稅額，不能算差額稅，不能抵扣進項稅。其應繳納的增值稅等于銷售開發產品所收取的總價和額外費用乘以1.05再乘以5%。

2.如果稅一般算的話，對于房地產開發的中小企業來說，要開發房子，首先要拿到土地。獲得土地的渠道有兩種:一種是從中央獲得土地，即從中央獲得土地所有權。因為中央政府轉讓土地，免征增值稅，不能抵扣進項稅。但是土地的生產成本占整個房地產成本的比例非常高，所以這種情況下只能抵扣進項稅，其稅率會提高。所以國家明確規定，從中央拿地可以按差額納稅，其銷項稅額等于賣房總價和額外費用減去付給中央的地價。兩者之差乘以1.11再乘以11%，計算出銷項稅。第二，土地是通過其他方式取得的，比如從其他中小房地產開發企業開發到轉讓一半的項目建設。如果用這種方法取得土地所有權，只能繳納一定數額的稅款，不允許征收差額稅。理論上，只有從中央取得土地所有權，才會涉及級差納稅問題。

對于其他納稅人轉讓的土地，中小企業在轉讓土地所有權時需要繳納增值稅。上游企業只能是福州代理記賬公司，可以抵扣進項稅。應交增值稅等于銷售房產的總價和額外成本乘以1.11再乘以11%，再扣除可抵扣進項稅，即為應交增值稅。

房地產開發中小企業銷售單獨開發的產品時的注意事項；

(1)差額稅只能用一般稅收計算。這和建筑零售業正好相反，建筑零售業只能通過簡單的算稅來算差稅。

(2)只有中小房地產企業從中央獲得土地所有權，一般都是征稅，其他中小企業從中央獲得土地。

(三)允許扣除的地價，包括土地受讓方向政府機構支付的拆遷補償費用、土地開發后期費用和土地出讓利潤；征地時支付給其他單位或一人的拆遷補償也允許差額；

(4)級差稅可以不在支付地價時計算，在出售開發產品時計算:級差地價按出售房地產總面積占總面積的比例計算。理論上:

本期允許扣除的地價=(本期出售房地產項目的土地面積，福州代理記賬公司，該房地產項目可供出售的土地面積)×已付地價

(5)差額計稅時，土地出讓金必須是支付給中央的土地價款，應取得省級以上(含省級)財政部門的財政債券；拆遷補償支付給其他單位或者一人的，必須有拆遷協議和對方簽字的文件，方可允許差額。這是對一般稅收計算差異的明確規定。

房地產開發中小企業如果有一般稅收項目、粗稅項目、免稅項目，應該怎么做？出現這種情況，進項稅能區分就能區分。不能區分的，不能抵扣的進項稅按建設項目數(占地面積)的比例確定。比例如下:

不能抵扣的進項稅額=當期難以劃分的全部進項稅額×(簡單免稅房地產項目建設項目數/房地產項目建設項目總數)

對于普通中小企業，發生這種情況時，按照營業額比例計算可抵扣進項稅。但對于房地產開發的中小企業來說，也差不多，抵扣進項稅由土地面積決定。

貴州蘇家專諸

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