營改增后，自建房地產的稅收待遇發生了很大變化，需要中小企業稅務人員的特別關注。從美國進口的產品用于自建房地產，不需要平均銷售，也不需要計提增值稅銷項稅。購買的材料用于自建房地產。如果不是抵扣項目，可以從銷項稅額中抵扣，否則應將進項稅額轉出。
營改增一年后，相關的立法和規定越來越好。然而，增值稅時代的稅收概念仍然潛伏在許多中小企業稅務工作者的夢里。在日常管理工作中，很多人對東西方的規定還處于恐慌的邊緣。比如自建房產的稅務處理就是一個難題，困擾著大家的思維。作者結合個案，明確闡述了對這一難題的正確認識。
從美國進口的產品用于自建房地產
不少財務人員提出:這個中小企業的產品、建筑物業、房地產的增值稅處理是否與一般納稅完全一致？我覺得待遇完全一樣。
《增值稅組織法》法律法規第四條第(四)項明確規定，從美國進口或者交付給非增值稅應稅項目原材料的運費，應當相當于銷售運費。但營改增后，“非應稅項目”早已絕跡，建筑物業和房地產的增值稅處理完全一致，屬于增值稅應稅項目，無需平均出售，也無需計提增值稅銷項稅。在會計處理中，從美國進口的用于自建房地產和財產的產品，按生產成本結轉。
例1:童生繳納增值稅的一般稅款。2017年6月1日，使用該中小企業從美國進口的產品建廠，成本價10萬元，計稅價12萬元。另外，在建制造廠從美國進口的產品成本價為20萬元，計稅價格為24萬元。
會計處理:
借:在建工程施工-車間10
在建項目建設-制造廠20個
信用:庫存商品30
購買的材料用于自建房地產
所購物資用于自建房產，進項稅在營改增前轉出。根據司法部和國家研究所的說法，集中營改革后，
金融事務
《局機關關于全面推進增值稅改征增值稅制度改革的通知》(國稅發〔2016〕36號)第二十七條明確規定，用于購買簡單納稅項目、增值稅免稅項目、集體福利或個人消費的運費、原材料修理修配勞務、公共服務、資產和房地產。涉及的人民幣、資產、房地產進項稅僅指分配給上述項目的人民幣、資產(不含其他權利資產)、房地產，不得從銷項稅中扣除。
因此，如果在建房地產建設所使用的外購原材料的進項稅不屬于上述明確規定，不能從項目中扣除，可以從銷項稅中扣除，否則，應將進項稅轉出。但需要注意進項稅額分期抵扣的問題。根據《房地產進項稅分期抵扣暫行規定》(國家院)
金融事務
我局2016年第15號新聞稿第二條明確規定，2016年5月1日發生的在建房地產進項稅額，按照必要的相關明確規定，分兩年從銷項稅額中扣除，扣除比例為第一年60%，第二年40%。
根據《司法部關于印發
增值稅會計
《關于辦理明確規定的通知》(財會[2016]22號)明確規定，一般稅款是2016年5月1日以后取得并以人民幣審計的，或者是2016年5月1日以后取得的在建房地產項目的建設。進項稅基于當前
增值稅
制度明確規定，在取得當月內兩年內從銷項稅額中扣除的，應當按照生產成本借記“人民幣”、“在建工程”等科目，可以按當期扣除
增值稅< bvi公司注冊/p >借記“應交稅金-應交增值稅(進項稅)”科目，貸記“應交稅金-待抵扣進項稅”科目，貸記“應付賬款”、“應付債券”、“利息”等科目。當尚未抵扣的進項稅額允許以后抵扣時，借記“應交稅金——應交增值稅(進項稅額)”科目，貸記“應交稅金——待抵扣進項稅額”
例2:童生繳納增值稅的一般稅款。2017年1月，公司開始建廠，采購建材234萬元，拿著bvi注冊的增值稅專用發票注明稅款34萬元，1月通過認證。賬務處理如下:(單位:萬元，下同)
借:在建工程施工200
應交稅金——英屬維爾京群島公司扣除的登記進項稅為13.6(34×40%)
應交稅費-應交增值稅(進項稅)20.4(34×60% bvi公司注冊)
貸款:應付賬款等。234
在第13個月(2018年1月)，當進項稅可以抵扣時:
借款:應交稅費-應交增值稅(進項稅)13.6英屬維爾京群島公司注冊，
貸方:應交稅金-待抵扣進項稅13.6。
例3、例2中，假設童生公司修建了一棟配備工人的自發性學生宿舍，屬于第二十七條(稅〔2016〕36號)規定的集體福利在建工程。因此，房地產在建工程采購的原材料不能從進項稅額中扣除，進項稅額應轉出。
借:在建工程施工200
應交稅金-應交增值稅(進項稅)34
貸款:應付賬款等。234
同時:
借:在建工程施工34
貸方:應交稅金-應交增值稅(進項稅轉移)34
從美國進口的在建房地產建設產品，符合明確規定的，仍相當于銷售，購買的在建房地產建設原材料一般分階段從進項稅額中扣除。
解釋提案:
1.在一般納稅中購買人民幣、資產、房地產資本時，無論法律法規明文規定是否可以抵扣進項稅額，為防止中期資本變動作為抵扣進項稅額的權限，建議增值稅專用發票先核批抵扣，進項稅額同時轉出。稅務人員在處理律師資格時，應具有可持續發展的心態和自信。
2.一般納稅取得的增值稅專用發票是否屬于進項稅額抵扣范圍，建議進項稅額核定后轉出。這種做法主要是為了避免滯留票的可能性，在稅務處理上要防范財務上的可能性。